Важно внимательно ознакомиться с пунктами, касающимися эксклюзивности, штрафов и оплаты в риелторских договорах. Разъяснения по этому вопросу предоставил Центр гигиены и эпидемиологии в Коми. По данным Bnkomi.Ru, потребители имеют право отказаться от договора возмездного оказания услуг в любой момент, оплатив лишь фактически понесенные исполнителем расходы, как это предусмотрено статьей 32 Закона «О защите прав потребителей». Любые условия, ограничивающие это право или накладывающие штрафы за отказ, считаются недействительными.
Согласно Гражданскому кодексу России, риелторские отношения чаще всего оформляются через два типа договоров: договор возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ) и агентский договор (глава 52 ГК РФ). В первом случае исполнитель выполняет конкретные действия, такие как консультирование, поиск вариантов и организация показов, а во втором — может действовать от имени клиента, что часто включает условия об эксклюзивности, ограничивающие право самостоятельно продавать или покупать объект недвижимости.
В договоре важно четко прописать:
- Перечень услуг: например, поиск покупателей на агрегаторах, организация не менее пяти показов, проверка юридической чистоты квартиры и подготовка документов для сделки.
- Идентификация объекта: кадастровый номер, адрес, площадь и этаж. Для новостройки также требуется указать строительный адрес и номер квартиры по проектной декларации.
- Конечная цель: безопаснее формулировать как «государственная регистрация перехода права собственности» вместо «подписание предварительного договора».
- Финансовый блок: стоимость должна быть указана в фиксированной сумме или проценте от цены сделки. Неприемлемы ссылки на «тарифы компании» без их прикрепления к договору.
При досрочном расторжении договора потребители обязаны оплачивать только фактически оказанные и документально подтвержденные услуги, такие как подписанный акт о проведенных показах. Пункт, обязывающий оплатить 100% комиссии при незавершенной сделке, может ущемлять права потребителя и быть оспорен в суде.
Особое внимание следует уделить пунктам об эксклюзивности и штрафах. Хотя условие об эксклюзивности законно, оно может стать «ловушкой», лишая потребителей права продать объект самостоятельно или через другое агентство. Чтобы сбалансировать риски, целесообразно добиться включения в договор права потребителя на односторонний немотивированный отказ или обязанность агента предоставлять доказательства своей работы, такие как отчеты с датами публикаций и скриншоты.
Важно помнить, что любые санкции за изменение решения со стороны потребителей являются незаконными. Вы вправе расторгнуть договор в любой момент, оплатив лишь документально подтвержденные расходы.
Следует также четко прописать неустойку для агентства за несоблюдение сроков размещения рекламы, организации показов или подготовки документов. Распространенной и рискованной практикой является передача оригиналов правоустанавливающих документов агентству. Никогда не оставляйте оригиналы таких документов, как свидетельства, выписки из ЕГРН или договоры, «на хранение». Это может привести к риску их потери или использования в мошеннических схемах.
На всех копиях документов рекомендуется делать пометку ручкой: «Копия предоставлена для заключения договора с [дата], подпись». В договоре обязательно следует указать конкретный срок его действия, а также включить обязанность агента предоставлять письменные отчеты о проделанной работе, например, раз в две недели с детальным перечнем действий. Устные отчеты не будут иметь доказательственной силы в случае возникновения спора.